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景气不佳 逆向房贷再起  

2011-11-17 15:01:14|  分类: 美国房地产新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   逆向房貸(reverse mortgage)因收費高而遭诟病,路透社報導,近年逆向房貸申請人年齡有下降趨勢,有不少剛滿62歲的嬰兒潮世代申借逆向房貸。

景气不佳 逆向房贷再起 - 美国买房直通车 - 美国买房直通车

 

   依法令规定,屋主年满62岁即有资格申请逆向房贷,将房屋净值取出支应生活所需,全国逆向房贷业者协会(National Reverse Mortgage Lenders Association)主席贝尔(Peter Bell)指出,以往申请人多属单身丧偶,且平均年龄约為75岁,近来申请逆向房贷的屋主年龄下降至62岁至63岁,也有夫妻申请。贝尔表示,多数屋主申请逆向房贷,计画先用於支应早年退休生活费用,出售房屋偿还房贷后,再换购小公寓。

    不过,马里兰州财务顾问苏珊?富顿(Susan Fulton)说,逆向房贷计算公式复杂,且收费偏高,屋主申请前应仔细查询。律师珍妮?康斯戴维(Jean Constantine-Davis)则认為,逆向房贷并非全无好处,但适用的屋主不多。

    逆向房贷由联邦住宅与都市发展部(Department of Housing and Urban Development)担保,屋主只要年满62岁,房屋仍有净值,都可申请逆向房贷,售房时还清贷款。一般而言,申得金额取决於屋主年龄、现行利率及房屋净值,屋主可选择一次领取、信用额度(line of credit)、定期或终身领取,相关费用则包括origination fee及房贷保险费等。屋主可上网站reversemortgage.org估算可能申请的逆向房贷金额。 

    举例而言,62岁马里兰州屋主拥有房屋净值50万元,在浮动贷款利率為3.99%情况下,他最高取得30万6323元逆向房贷,但支付相关费用及保险费高达2万7701元。对屋主而言,预计持有逆向房贷的期限越长越划算,但屋主若未按时缴交房屋税、房屋保险及定期维修房屋,银行将有权拍卖房屋。

    加州Nursing Home Solutions老人法律师巴席克(Zoran Basich)指出,老年屋主若有急需,应选择申请房屋重贷(refinance),勿轻易使用逆向房贷。他举例说,房屋若仍有30万元净值,以重贷30年期固定利率6%计算,贷款10万元,每月利息在600元以下,也不需多花钱购买房贷保险。另外,HUD今年推出「HECM Saver」逆向房贷,屋主取得贷款金额较低,但费用较低。

    康斯戴维指出,有不肖房贷业者鼓励屋主将年纪较轻的配偶从產权(deed)上除名,由年纪较大的屋主申请逆向房贷,以取得较高额度贷款,一旦申贷人过世时,配偶将面临还贷压力,甚至被迫搬迁。

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