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跌跌不休 房市三度衰退  

2011-11-17 14:49:06|  分类: 美国房地产新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从地产泡沫破灭中安然渡过 - 美国买房直通车 - 美国买房直通车

 

    美国房市跌不停,财务分析公司Fiserv估计,明年6月前房价将再降3.6%,总计平均较高峰时期下跌35%。Fiserv首席经济学家史提夫(David Stiff)指出,造成房价继续下跌有多重因素,其中包括银行加速法拍及居高不下的失业率,但专家预期房市可能出现「三度衰退」(Triple Dip)。

    CNNMoney报导指出, 2009年美国房价下跌31%,2010年联邦推出购屋定额抵税优惠(First-Time Homebuyer Credit),虽有助於提振房市,但优惠期结束后房价再度下降,去年冬季房价二度触底,近来各银行加速处理法拍,各地房价再度受创。

    德州农工大学(Texas A&M University)经济学家达佐(Mark Dotzour)指出,「法拍屋问题就像房间的一头大象」,随时有可能进一步重创房市,据他估计,目前银行手中仍有约600万户法拍屋尚未释出市面。Fiserv预期,房价跌幅最大的地区还会再跌,譬如佛州Naples平均房价已跌五成以上,但明年6月前将再降18.9%。内华达州拉斯维加斯的房价也将续跌15.9%,加州Riverside及Salinas房价预期分别再降14.8%及13%,迈阿密则预计再降13.2%。

    不过,仍有部分地区房市将止跌回升,譬如加州马德拉市(Madera)及内华达州卡森市(Carson)房价已跌了五成以上,但预计在明年6月将小幅回升15.5%。Fiserv也指出,亚利桑纳州Yuma、加州Yuba City及新墨西哥州Farmington房价分别回涨9.5%、9.2%及8.3%。

    2012下半年 缓步回升

    Fiserv分析,美房市在明年下半年将逐渐好转,估计2012年6月至2013年6月间全美平均房价小涨2.4%,都会区情况较佳,而旅游度假圣地及退休社区的房价也较有反弹空间。譬如佛州俄卡拉市(Ocala)房价虽於近几年来大幅下跌,但Fiserv估计2012年6月至2013年6月房价将回涨22.4%。此外,Fiserv也看好加州纳帕(Napa)、佛州Panama City及华盛顿州Bremerton的房市表现。

    不过,加州房地產顾问公司LPB Services总裁贝隆(Leonard Baron)表示,对於有意逢低进场的买家而言,判断房市走向并不容易。SmartMoney报导指出,除Fiserv之外,日前包括凯斯-席勒(S&P/Case Shiller Home Price Indices)、联邦住宅金融局(Federal Housing Finance Agency)及全国房地產商协会(National Association of Realtors)皆各自公布最新房市数据,但三种数据结果都不同。

    据凯斯-席勒指数统计,今年6至8月房价回涨0.2%,联邦住宅金融局统计显示,8月平均房价微降0.1%,而全国房地產商协会统计显示,8月平均房价未变动,房仲向客户提供的房市资讯又与统计数据有所出入。专家们指出,各种统计数据採用样本及计算方式不同,也受地区特殊状况所影响。

    洛杉磯加大房地產研究中心(Ziman Center for Real Estate)主任加百利(Stuart Gabriel)认為,就一般地区而言,联邦住宅金融局的数据為最佳指标。他说,FHFA的房市指标以房地美与房利美担保的房贷购屋交易為计算基础,而不计入申请高额房贷(jumbo loan)及现金购买的房屋买卖。

    以都会区房市而言,则应参考凯斯-席勒指数,此指数将都市内高价位地区及其他地区的房屋销售变化分开计算。譬如去年8月至今年8月,迈阿密低价位房屋成交价平均下跌14%,而市区高价房屋成交价仅平均下降2%。加百利建议,买家欲瞭解特定地区的房市,可採用全国房地產商协会的统计数据,因NAR追踪范围较广且分类较细。

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