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从地产泡沫破灭中安然渡过  

2011-11-17 14:42:59|  分类: 美国房地产知识文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有很多位中国的地产业的博友都想问我,是怎样在美国的地产泡沫破裂的时候,能够熬得过来。因为大家都知道,在地产泡沫破裂的时候,有40%以上的地产经纪人都被迫离开了这个行业。我想借这个机会,讲一讲当时房市从高点的疯狂,在一夕之间倾倒,在惊涛骇浪之中,我怎么样能够安然渡过。提供给国内的地产经纪人,作为一个参考。


在2007年之前,美国上市的房子,几乎清一色是标准形态的卖房,也就是由屋主委托经纪人上市出售的房屋。当然07年房市泡沫破裂之後,就逐渐有银行屋和短卖屋出现。银行屋是屋主不再缴纳贷款,银行经过拍卖的程序将房屋回收後上市出售。短卖屋则是由屋主知道自己无力负担贷款,直接委托经纪人将其房屋以短卖屋形式出售,这种房屋需要银行同意价位并且赦免屋主在售屋後的差额。

从地产泡沫破灭中安然渡过 - 美国买房直通车 - 美国买房直通车


 
在05年、06年,是美国房市极度疯狂的时期,有很多的人拼命的以低头款的方式向银行借贷买房,而且有的不是只买一栋二栋,我有一个客人,在短短的两年之间,他不断地买,不断地卖。其实他自己本身就是贷款经纪人,之前一段时间,他的倒卖房子,每一栋都赚出不少差额。但到了07年之後,整个房市就像一个大楼在一夕之间倾倒。当时他有七栋房子来不及脱手,陆陆续续,他的房子被银行收回变成银行屋,也有一、二栋交给我们帮他做短卖屋。当然,他的信用从此一塌糊涂。他的生意也就垮了。
 
记得就在06年中的时候,当时我判断房市的荣景是持续不了太久,因为里面有太多的漏洞和瑕疵,主要是由於次贷破坏了以往贷款的常规,让信用不够好的人都能贷款,甚至连头款都免去了。我不是一个胆大的人,我没有跟着大家一起去抢房子。因为我知道这种方式是一种病态,是不正常的。可是在我的客人里面,就有很多人疯狂的抢房子,因为当时已经连续三年来,房子的涨幅都超过20%以上。贪婪让每一个人都失去了理智,买者如是,银行推出这种次贷,岂不是也是一样的心态。当时炒买房子的人,不限族裔,显示了贪字当头,是不分肤色的。
 
07年房市开始逆转,到了五、六月,房价狂泄像兵败如山倒,那一刻,应该就是国内现在一直在谈的所谓拐点。我想要跟各位说明的,是不要等待拐点。拐点的那一刻,当你发现的时候,你已经来不及做任何事情了。因为从这一刻开始,在我们美国的经验里面,在一年之间,全国的房价跌过40%。所以你急着脱手也卖不出去,或者你会卖得很心疼,因为到了拐点的时候,大家竞相降价,你少卖五千,我就少卖一万,你少卖一万,我就少卖二万。你想要脱手,却脱不了手,差距大了,你也舍不得脱手,但到了後面,你会亏得更多。有些人也能够大出血地出手,以少亏为羸,这就算是劫後余生,保留了元气。
 
但是我要劝各位,你的行动应该要在拐点之前。在当时我的经验里面,06年的中期以後,就已经有很多的人在做获利回吐的工作,将手中的房子脱手,但是当时还在热点中,还有人前仆后继地接手。他们不知道,他们现在接到手的,就是点燃了引信的炸弹。其实从06年到07年,有一年多的时间,这一年多的时间就是地产泡沫破裂开始到完全破灭的一个缓冲时间。我们知道,房地产工业在每一个国家都是一个经济的龙头行业,是一个庞大的经济群,从它开始刹车到完全停止,是需要有一段滑行时间才停得下来。这就像一列很大动量的长串火车,它的刹车不是三、五公尺就停得住的,它可能需要数百公尺才能停得下来。所以,这一段刹停之前的滑行时间,就是对於相关人与事的一个致命的调整时间。你能全身而退,或者断尾求生,或者深陷泥沼,关键在这一刻你如何去调整。
 
无论在中国还是美国,这种不合理的高房价就是泡沫,也就像是一栋房子的地基不断地被违规地垫高,变成危楼。房价之所以这么高,就是因为之前已经被人家一手一手地把利润拿走了。到了一定的程度,泡沫总要破灭,就像这掏空的危楼必定会倒塌,对整体而言就是这个道理。问题的症结只在於它倒塌的时候,你能否及时避开,全身而退。或者说,它倒下来,必定会压到人,只是不知它要压到哪一个倒霉鬼。美国房地产泡沫刹车滑行时间用了一年多,相信如果是在中国更大房市的基础上,它可能滑行的时间还要长很多,我的体会现在我们中国的房市现在就是在这段滑行的时间里面,是不是如此,相信不久的将来就可以验证。
 
话归正传,在07年底的时候,美国由於有越来越多困难的屋主,正常买卖的房屋减少,困难屋主的售屋包括银行屋和短卖屋逐渐增加。整体的销售量并没有减少,只是各种卖屋的形态作了重新调配。在此之前,我是一个正常买卖房屋的销售专家,07年底,我参加了一个学费高昂的短卖屋讲习会,$2650再加上4天的旅店住宿费用,整个费用接近$3500。当时想找个伴一起去学习,但没有人理我。我的老公甚至说我是疯子,说哪有这么贵的学费,还问我值得吗?我也不知道该如何向他解释,但我就说我要去。到了讲习会以後,才发现,竟然我们班里除我之外还有四十几个傻瓜,了解之後才知道,他们是从美国各地拼凑成军,各个州的人都有,等於是集合了全国的精英。我只能把他们想成是精英,因为确实,要花好几千元来上课的,可能原来都是在经纪人行业里面有一定实力的。当时我们是第一批短卖屋的结业者。通过了考试,取得了两项短卖屋的认证。
 
我很高兴的把这两项认证书高高的挂在我办公室的墙上,我想我真的没有愧对这个证书。虽然在作短卖屋的过程之中,遇到了百种以上的困难,但凭着我初生之犊的勇气,加上我有认证资格的鼓励,一步一步地向前挖掘,终於开出了一条光明的道路。08年,在短卖屋方面,我做了四百万美金的生意,到09年,我做了九百万美金的生意,到了2010年,仅是短卖屋部分,我做了一千八百万的生意。在这个行业里面,我已经被誉为短卖屋的专家,拥有最丰富的知识和经验。当时不肯跟我去上课的同事,碰到短卖屋的问题,就来请教我,甚至转介绍给我来做。他们有的用羡慕的眼光在看我业务的成长,也有的说,好懊恼当时应该跟我一起去的。在这里我不是想要吹嘘自己的成就,而是用这个作为一个例子,告诉中国的同行,有很多的事情,你要比别人看得更远,走得更快,在不同的时机要懂得及时调整。
 
美国的房地产市场泡沫破裂之後,地产业的上下游无不受到影响,建商、地产中介、经纪人都是首当其冲,其它周边行业如建筑包工、公证公司、产权公司、建材业、金融业、证券业,几乎各行各业都受到冲击。这种泡沫破灭冲击波的威力,席卷了整个美国的经济。从泡沫前的疯狂,到泡沫破裂的悲惨,美国人大概都体会到了这种经济波动的庞大力量,是无法由政府的政策能够做有效的阻止。美国用四万亿去帮助业者和振兴经济,唯一可以说起到作用的,是帮助了几家不能倒闭的大银行挺过了难关。但对於地产业的影响,却成效不彰,因为美国的民众对於房地产有了恐惧症。政府推出的税务优惠计划一度让房市起了短暂的活络,但2010年4月优惠一停,房地产市场立刻又一蹶不振。其实房地产市场的好坏,国人的信心是一个决定性的关键。大家认为房屋有价值的时候,大家买,房子就能涨。大家认为不值得,大家不买,房价必定就会跌。

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